При независимой оценке стоимости земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Сегодня земля все чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Рыночная оценка земли или земельного участка зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее использования. Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением участка.
При оценке стоимости земли для определения стоимости права аренды, цена в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.
Оценка права собственности на земельный участок
Расчет рыночной стоимости земельных участков производится в соответствии с “Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков”, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р”.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Также привлекательность участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов.
Оценка земельного участка производится исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Оценка права аренды земельного участка
Расчет рыночной стоимости права аренды земельных участков осуществляется в соответствии с “Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков”, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. № 1102-р”.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Результат оценки зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и, в результате которого, расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной.
Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке.
Перечень документов, необходимых для оценки земельных участков
1. Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.).
2. Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения).
3. Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию.
В зависимости от целей оценки данный список может быть дополнен, уточняйте список необходимых документов у наших специалистов.
