Оценка квартиры / комнаты
Оценка загородной недвижимости
Оценка гаража /машиноместа
Оценка земельных участков
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка арендной платы
Оценка сооружений и передаточных устройств
Рынок недвижимости постоянно изменяется. Ежедневно в России заключаются десятки тысяч сделок по продаже квартир, земельных участков, нежилых помещений, имущественных комплексов. На данный момент универсальной методологии для определения рыночной стоимости конкретного объекта не существует, к каждому объекту необходим индивидуальный аналитический подход. Даже в пределах одного местонахождения стоимость недвижимого имущества может значительно отличаться. Поэтому, заключение независимого эксперта – оценщика необходимо для обоих сторон сделки.
ЗАКАЗАТЬ ОЦЕНКУ
Определение рыночной стоимости недвижимости может быть необходимо в следующих случаях:
‒ Кредитование. Получить заемные средства в банке под залог недвижимости без отчета об оценке затруднительно, согласно закону о банковском регулировании.
‒ Имущественные сделки купли-продажи, споры. Cудебные разбирательства по поводу раздела имущества сопровождаются обязательной оценкой стоимости объекта спора.
‒ Привлечение инвестиций. Оценку проводят, чтобы показать потенциальному инвестору, какой величиной активов располагает предприятие, имущественный комплекс.
‒ При процедурах реорганизации или ликвидация организации также необходимо заказать отчет об оценке недвижимого имущества.
‒ Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Необходимо в случае оптимизации налогообложения.
‒ Анализ инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, что включает в себя всеобъемлющий анализ объектов коммерческой недвижимости: оценка стоимости текущего состояния, строительный аудит и расчет смет на реконструкцию, детальный маркетинговый анализ рынка региона, анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости (несколько направлений), расчет основных показателей инвестиционной привлекательности (NPV, IRR, чистый денежный поток).
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
‒ Объективные. Это экономические факторы, которые определяют рыночную стоимость недвижимости. К ним относят уровень налогообложения, курс валют, инфляцию, безработицу, активности рынка недвижимости.
‒ Физические. Удаленность объекта от центра населенного пункта, техническое состояние, улучшающие факторы состояния, благополучие местности в которой он находится, непосредственно влияет на стоимость.
‒ Маркетинговые. Сюда включают факторы социальный статус интереса к местности и объекта, который детально анализируется после качественных и количественных показателей проведенного исследования.
‒ Экологические. Наличие возле объекта развитой безопасной инфраструктуры, например для жилого сектора важно наличие зеленых зон. Близость свалки, завода или аэропорта произведет противоположный эффект.
Подходы к определению рыночной стоимости
Выделяют три основных подхода к оценке недвижимости.
1. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
2. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
3. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
